Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.
Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.
Возьмите на заметку
Я настоятельно рекомендую, чтобы в крупных и сложных сделках, связанных с получением кредита или сбором средств среди инвесторов, ваши интересы постоянно представлял юрист.
Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.
Проверка прав собственности
Точно так же, как для юридической экспертизы документов, имеющих отношение к сделке, нужен специалист, которого вы хорошо знаете и которому доверяете, необходимо дополнительно установить хорошие отношения с проверенной и надежной титульной компанией. В любой своей сделке я стараюсь повлиять на выбор титульной компании, предпочитая крупные фирмы, располагающие достаточным страховым покрытием для обеих сторон.
Возьмите на заметку
Использование хорошо известной титульной компании, которую охотно признают кредиторы и юристы, сэкономит массу времени и усилий.
Мне нравятся титульные компании, которые помимо своей основной работы исследуют по моей просьбе все обстоятельства, связанные с объектами недвижимости по соседству (возможные продажи, конфискации за невыплату кредита, смену владельцев), чтобы я имел представление о происходящем вокруг. Это важные сведения, которые могут понадобиться для составления маркетинговых планов и финансовых прогнозов относительно собственной недвижимости.
Юристы – не единственные эксперты, которые в подготовительный период могут принести пользу. Приведу пример, как одна титульная компания обеспечила мне быстрый доход с дома, который я собирался покупать. Дело было в 1987 году в Парадайз-Вэлли, штат Аризона. Дом оказался настоящим сокровищем. Я увидел на нем объявление о продаже, совершая утреннюю пробежку, и тут же решил позвонить. Здание было небольшим, но вокруг него располагался участок земли в 2,5 акра. По соседству стояли еще четыре дома на 5 акрах. Такой большой земельный участок показался мне необычным, и я подумал, что это может сыграть мне на руку.
Связавшись с брокером, я узнал, что хозяин намерен как можно быстрее продать дом, так как недавно умерла его мать. Он запрашивал 225 тысяч долларов, но готов был на скидку, если покупка будет совершена быстро. Я тут же предложил 185 тысяч, и он согласился. У меня оставалось тридцать дней на то, чтобы найти деньги и подписать договор.
Обратившись в титульную компанию, я попросил собрать данные о всех сделках по покупке недвижимости в этом районе, чтобы узнать, кто мои соседи и сколько они заплатили за дома. И тут я обнаружил, что пять из десяти соседних домов поменяли владельцев в течение последних двенадцати месяцев. Затем я заметил нечто еще более интересное. Фамилии новых владельцев были разными, но все они указывали для налоговой службы один и тот же адрес электронной почты.
До меня вдруг дошло, что кто-то скупает земли в этом районе. Я проверил адрес и выяснил, что он принадлежит крупной девелоперской компании. Далее прочел в газетах, что компания подписала соглашение с сетью отелей «Ritz Carlton» и готовится объявить о постройке престижного отеля!
Благодаря информации, полученной от титульной компании, я теперь точно знал – мне необходимо приобрести дом, поскольку девелоперам скоро понадобится мой земельный участок. Завершив сделку, я связался с ними и продал дом вместе с землей за 375 тысяч долларов. На 150 тысяч дороже, чем купил! Вдобавок я еще выторговал право бесплатно жить в этом доме на протяжении ближайшего года. Никогда не забывайте мудрых слов старины Бена: «Усердие – мать удачи».
Анализ отчетов сторонних организаций
Еще одна очень важная часть подготовительного процесса. К сторонним организациям относятся компании, специализирующиеся на экологии, проверке состояния недвижимости, ее оценке и изучении рынка. Возможно, их услуги и не понадобятся (все зависит от характера покупаемой недвижимости), но в большинстве случаев они приносят пользу. Иногда кредиторы даже настаивают на их участии в подготовительном процессе.
Экологическое обследование
Я настоятельно рекомендую привлечь к обследованию недвижимости компанию, которая даст заключение о ее экологическом состоянии. В нем указывается состав почвы и грунта, наличие в них и в строительных материалах вредных и опасных веществ и т. п. Обычно запрашивают так называемое первичное обследование. Оно обойдется в две-три тысячи долларов, но деньги будут потрачены не зря, если в почве или самом здании вдруг обнаружатся ядовитые или вредные вещества.
Возьмите на заметку
Риск слишком велик, чтобы экономить деньги на первичном экологическом обследовании. Сделайте его на всякий случай.
Если пользуетесь традиционными методами финансирования, то банк обязательно потребует отчет о проведении первичного исследования. Обычно у них есть список фирм, которым они доверяют, поэтому я рекомендую предварительно проконсультироваться с кредиторами, прежде чем заказывать проведение таких работ. Если вы еще не определились с банком, выберите крупную компанию, имеющую филиал в вашем регионе, и поинтересуйтесь, с какими банками она сотрудничает.
Проверка состояния недвижимости
В ходе работы обследуются несущие конструкции, крыша, асфальтовое покрытие, канализационная система и другие элементы здания. В отчете также будет указан срок, оставшийся каждому из этих элементов до капитального ремонта. Это очень важная информация для составления бюджета.
Возьмите на заметку
Отчет о состоянии недвижимости – это независимая точка зрения, которая либо подтвердит, либо опровергнет предварительные данные, полученные компанией по управлению недвижимости. Могут обнаружиться факты, ранее не принимавшиеся во внимание. Это очень важная информация.
Если говорить о расходах, то качественное обследование состояния недвижимости может обойтись недешево, но экономить на нем не стоит. Вам нужна фирма, которая не просто обладает необходимыми знаниями и опытом, но и будет признана банком, выдающим кредит. Как уже говорилось, если вы еще не выбрали кредитора, сама фирма, проводящая обследование, может подсказать, с какими банками она сотрудничает.
Еще одно преимущество получения отчета о состоянии недвижимости состоит в том, что его готовит не ваша управляющая компания, а нейтральная фирма. Если предъявите продавцу отчет вашей компании и попросите о скидке в связи с выявленными недостатками, он может предположить, что документ составлен предвзято и защищает ваши интересы. Но трудно будет возразить, если те же самые недостатки будут отмечены в отчете нейтральной компании. Такой отчет усиливает ваши позиции в ходе переговоров.
Оценка
Опытный инвестор может решить, что оценщик ему не нужен. Я же советую не отказываться от его услуг. Если ваш проект нуждается во внешнем финансировании, то оценщик понадобится обязательно. Да и вообще лучше иметь официальное подтверждение, что вы не ошиблись в определении стоимости недвижимости. Не исключено, что оценщик опровергнет ваши предварительные предположения. Как бы то ни было, иметь такую информацию полезно.
При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.
